§ 559: Wie sich eine Modernisierung über die Miete trägt
Bei einem vermieteten Gebäude entscheidet nicht die Energieeinsparung allein über die Wirtschaftlichkeit, sondern die Umlage. Die Regeln sind eng, aber sie sind klar — und sie sind ein Hebel, den viele übersehen.
Die Grundregel: acht Prozent im Jahr
Nach § 559 BGB dürfen jährlich 8 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Aus 100.000 € Modernisierungskosten werden also 8.000 € Mieterhöhung pro Jahr, dauerhaft.
Zuschüsse mindern die Umlage
Entscheidend: Öffentliche Fördermittel und Zuschüsse werden vor der Umlage abgezogen (§ 559a BGB). Umgelegt wird nur der Eigenanteil, nicht die Bruttokosten. Wer gut fördert, senkt damit zugleich die Mieterhöhung — und macht die Maßnahme für den Mieter erträglicher.
Die Kappungsgrenze
Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 € je Quadratmeter und Monat steigen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 €/m², sind es sogar nur 2 €/m². Diese Grenze ist bei der Planung mitzudenken: Sie begrenzt, wie viel Investition sich in einem Zug umlegen lässt.
Die Rechnung, die trägt
Am Beispiel: Kostet eine Maßnahme nach Abzug der Förderung 260.000 € Eigenanteil, sind das 8 Prozent, also 20.800 € im Jahr, die umgelegt werden dürfen. Auf die Wohnfläche gerechnet bleibt das oft unter der Kappungsgrenze — und nach gut zwölf Jahren ist der Eigenanteil zurück, während das Bauteil vierzig Jahre hält.
Diese Rechnung gehört vor die Beauftragung: Kosten, Förderung, Umlage und Kappungsgrenze je Maßnahme — erst daraus ergibt sich, welche Investition sich über die Miete tatsächlich trägt.
Häufige Fragen
- Zählt jede Sanierung als Modernisierung?
- Nein. Umlagefähig sind nur Modernisierungen, die nachhaltig Energie oder Wasser einsparen oder den Gebrauchswert erhöhen — reine Instandhaltung (Reparatur, Ersatz gleicher Art) gehört nicht dazu und ist nicht umlagefähig.
Quellen und Grundlagen
- §§ 559, 559a, 559b BGB — Mieterhöhung nach Modernisierung, Anrechnung von Drittmitteln, Verfahren
- § 555b BGB — Begriff der Modernisierungsmaßnahme (Abgrenzung zur Instandhaltung)