Wohngebäude · Hamburg und Umland
Ihr Haus, ehrlich gerechnet.
Für Eigentümer und Hausverwaltungen. Vom Einfamilienhaus bis zur Wohnungseigentümergemeinschaft, mit Schwerpunkt auf dem Mehrfamilienhaus, weil dort die Förderung mit jeder Wohnung wächst und die Rechnung am meisten hergibt.
Aufmaß vor Ort statt Schätzung, Preise statt Anfrageformular, und eine Person von Anfang bis Ende.
Der Einstieg
Worum geht es bei Ihnen?
Das genügt schon. Ab hier rechnet die ganze Seite mit Ihrem Baujahr: Sie sehen weiter unten, wo bei einem Haus dieser Zeit die Wärme verloren geht, was die Maßnahmen kosten und was an Förderung zurückkommt. Ohne Anmeldung, ohne dass Sie uns Ihre Mailadresse dalassen.
- Sanierungsfahrplan
- ab 1.700 € Eigenanteil
- Aufmaß
- vor Ort, ohne Pläne
- Förderung
- BAFA · KfW · IFB
- Vor Ort
- immer dieselbe Person
Der Anlass
Meistens ist es der Kauf. Manchmal hat jemand von einer Förderung gehört und will wissen, ob das stimmt. Manchmal braucht es einen Energieausweis, weil verkauft oder neu vermietet wird. Selten kommt jemand, weil er Lust auf einen Sanierungsfahrplan hat.
Interessant wird es meist erst im Gespräch, wenn klar wird, wie viele Töpfe es gibt und was sich damit machen lässt. Um das seriös zu beantworten, muss man das Haus rechnen. Alles davor ist Vermutung.
Beispielobjekt der Zeichnung: Hamburger Altbau, 12 Wohneinheiten, 1.140 m².
Die Grundlage, die meistens fehlt
Die meisten Eigentümer haben Pläne. Vollständig sind sie fast nie: Der Dachausbau von 1996 fehlt, die Fenster stimmen nicht mehr, der Anbau steht nirgends. Bei Altbauten ist das der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Wir messen das Haus deshalb selbst auf und bauen daraus ein Modell. Daraus kommen die Flächen: Fassade, Fenster, Dach, Kellerdecke, jeder Heizkörper. Sie müssen dafür nichts heraussuchen, und danach existiert etwas, das vorher niemand hatte.
Wenn Pläne da sind, gleichen wir sie ab. Wenn nicht, geht es trotzdem.
Wo die Wärme verloren geht
Aus Flächen und Bauteilaufbauten wird eine Bilanz. Sie beantwortet die Frage, an der alles hängt: Wo genau geht die Wärme raus, und in welchem Verhältnis?
Das lässt sich schon grob am Baujahr festmachen. Bei einem Mehrfamilienhaus von 1958 geht der größte Teil über die Fassade, rund 40 Prozent. Die Zeichnung rechts zeigt die Verteilung für Ihr Baujahr. Verschieben Sie oben den Regler, dann verschiebt sich auch das Verhältnis.
Und genau hier entscheidet sich, worüber man überhaupt reden sollte. Wer die Fassade dämmt, obwohl das Dach das Doppelte verliert, hat viel Geld für wenig ausgegeben.
1958 bis 1968. Anteile an der Transmission über die Hülle, ohne Wärmebrücken und Lüftung.
Verlieren ist das eine, sich rechnen das andere
Zu wissen, wo die Wärme rausgeht, ist erst die halbe Antwort. Die andere Hälfte ist die Wirtschaftlichkeit, und die kann der Bilanz durchaus widersprechen.
Deshalb rechnen wir jede Maßnahme einzeln durch: was sie kostet, was sie einspart, ob sie den Förderzielwert erreicht, was sie an Miete trägt. Erst dann lässt sich sortieren. In diesem Haus fallen die Fenster raus, weil sie 2019 schon getauscht wurden. Übrig bleiben Dach, Fassade, Kellerdecke und Heizung, zusammen rund 300.000 €.
Diese Zahl ist der Ausgangspunkt für alles Weitere, denn an ihr hängt die Förderung.
Beispielwerte. Was Ihr Haus braucht, ergibt die Rechnung.
Förderung ist Kombinieren
Es gibt Bundesmittel und es gibt Landesmittel. Die BAFA fördert die Hülle, die KfW die Heizung, in Hamburg kommt die IFB dazu, und alles zusammen ist auf 60 Prozent der Ausgaben gedeckelt. Die Kunst ist nicht, jeden Topf zu kennen, sondern die richtige Kombination für dieses eine Haus zu finden.
Der größte Hebel bei mehreren Wohnungen: Seit dem 21. Juli 2026 ist der förderfähige Höchstbetrag je Wohneinheit gestaffelt, und der Sanierungsfahrplan verdoppelt jede Stufe. Bei zwölf Wohneinheiten steigt der förderfähige Betrag von 153.000 € auf 300.000 €. Das ist der eigentliche Wert des Fahrplans, nicht die fünf Prozentpunkte, mit denen geworben wird.
Genauso wichtig ist der andere Satz: wo es sich nicht lohnt. Es geht nicht darum, das Maximum mitzunehmen, sondern das, was zum Haus und zu Ihnen passt. Manche Maßnahme ist förderfähig und trotzdem falsch.
Stand 21.07.2026. Höchstgrenzen für Gebäudehülle und Anlagentechnik.
Ein Fenster, durchgerechnet
Bei einem vermieteten Haus entscheidet die Umlage über die Wirtschaftlichkeit. Am Fenster lässt sich das am besten zeigen.
310 m² Fensterfläche zu 1.250 € sind 387.500 €. Davon kommen 20 Prozent über die BEG zurück, dazu 163 € je Quadratmeter über die IFB. Zusammen sind das 128.030 € oder 33 Prozent. Ihr Anteil: 259.470 €.
Davon dürfen jährlich 8 Prozent auf die Miete umgelegt werden, also 20.658 €. Auf die Wohnfläche gerechnet sind das 1,51 € je Quadratmeter im Monat, gut unter der Grenze. Nach 12,5 Jahren ist Ihr Anteil zurück, und das Fenster hält vierzig.
§ 559 und § 559a BGB. Die Zuschüsse werden vor der Umlage abgezogen.
Was auf Sie zukommt
Es gibt drei Wege, und alle bestehen aus Beratung und Umsetzung. Der Unterschied ist nur, wieviel Beratung davor liegt.
Ohne Sanierungsfahrplan: Die Angebote liegen vor, ich mache die Förderbegleitung, die Maßnahme wird abgeschlossen. Mit Sanierungsfahrplan: Der Fahrplan kommt zuerst, danach folgt die Einzelmaßnahme oder das Effizienzhaus. Oder es geht um die Anlagentechnik, dann werden Heizlast und hydraulischer Abgleich gerechnet und danach umgebaut.
Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, was Sie vorhaben und wie viele Wohnungen im Haus sind. Das klären wir im Erstgespräch, dafür brauchen Sie keinen Auftrag zu erteilen.
In allen drei Fällen dieselbe Person, vom Aufmaß bis zum Verwendungsnachweis.
Das Ergebnis
Ein Haus, das vermietbar bleibt, mit Heizkosten, die den Mieter nicht abschrecken. Und ein Fahrplan, der 15 Jahre gilt, sodass Sie die Maßnahmen legen können, wann es Ihnen passt.
Dazu alle Nachweise, die Sie brauchen: für die Förderung, für den Mieter, für den Verkauf.
Beispielobjekt. Vom Ist-Zustand auf Effizienzhaus-Niveau, Heizkosten von 21 auf 7 €/m² und Jahr.
01 / 08 · Beispiel Mehrfamilienhaus Hamburg · 12 WE
Nicht erfunden, gerechnet
So sieht das an einem echten Haus aus
Bis hierher war das Beispielgebäude schematisch. Hier ein echter Fahrplan aus unserer Arbeit, anonymisiert: welche Maßnahme was kostet, wie viel Förderung zurückkommt, und wo das Haus danach steht. Der eigentliche Hebel ist dabei der iSFP-Bonus — er verdoppelt den Förderdeckel je Wohneinheit.
Für Ihr Haus rechnenEin echter Fahrplan
Denkmalgeschütztes Wohnhaus, Hamburg, Baujahr 1907, drei Wohneinheiten. Anonymisiert, mit den echten Kosten und der Förderung aus dem Antrag.
- Klasse
- Kein EH EH 160
- Energiekosten
- 9.300 €/a 3.600 €/a
- Primärenergie
- 358 45 kWh/m²a
- CO₂
- 79 14 kg/m²a
| Maßnahme | Kosten | Förderung | Quote |
|---|---|---|---|
| Fenster, denkmalgerecht | 109.010 € | − 30.560 € | 28 % |
| Fassadendämmung (WDVS) | 84.996 € | − 27.216 € | 32 % |
| Wärmepumpe | 76.577 € | − 42.117 € | 55 % |
| Dämmung oberste Geschossdecke | 28.144 € | − 8.299 € | 29 % |
| Kellersohle dämmen | 13.709 € | − 3.202 € | 23 % |
| Kerndämmung der Außenwände | 12.711 € | − 5.819 € | 46 % |
| Weitere: Solar, Gerüst, Wärmeverteilung, Beratung | 62.025 € | − 8.825 € | 14 % |
| Gesamt | 387.172 € | − 126.038 € | 33 % |
Aus der reinen Basisförderung von 15 Prozent werden mit der richtigen Kombination aus BAFA und der Hamburger IFB rund 33 Prozent über das ganze Paket. Einzelne Maßnahmen liegen deutlich höher, die Wärmepumpe etwa bei 55 Prozent. Genau dieses Kombinieren ist die Arbeit, nicht das Ausfüllen eines einzelnen Antrags.
Kosten und Förderung aus der Kostenschätzung des Auftrags · BAFA-Einzelmaßnahmen mit iSFP-Bonus plus IFB „Wärmeschutz im Gebäudebestand"
Was es kostet
Preise, bevor Sie fragen müssen
In dieser Branche ist es üblich, Preise erst nach dem Erstgespräch zu nennen. Wir halten das für eine Zumutung. Hier stehen sie.
| Leistung | Honorar | Ihr Anteil | |
|---|---|---|---|
| Sanierungsfahrplan, EinfamilienhausAufmaß, Modell, Bilanzierung, Fahrplan, Abschlussgespräch. | ab 1.900 € | − 650 € BAFA | ab 1.250 € |
| Sanierungsfahrplan, MehrfamilienhausWie oben, für ein Haus bis 12 Wohneinheiten. Auf Wunsch mit Auftritt in der Eigentümerversammlung. | ab 2.800 € | − 850 € BAFA, − 250 € bei Versammlung | ab 1.700 € |
| FörderbegleitungAntrag, Prüfung der Ausführung, Nachweise, Verwendungsnachweis. Gefördert bis 20.000 € je Gebäude. | nach Aufwand | − 50 %, bis 2.000 € je Wohneinheit | die Hälfte |
| EnergieausweisBedarfsausweis nach Aufmaß. Bei Verkauf und Neuvermietung Pflicht, muss beim ersten Besichtigungstermin vorliegen. | ab 750 € | keine Förderung | ab 750 € |
| Heizlast und hydraulischer AbgleichRaumweise nach DIN EN 12831, Verfahren B. Mit vorhandenem Modell aus dem Fahrplan. Ohne Modell mehr, weil dann aufgemessen werden muss. | ab 550 € | im Rahmen der Förderung | auf Anfrage |
| Einzelne Fragen, AngebotsprüfungWenn ein Handwerkerangebot auf dem Tisch liegt und jemand draufschauen soll, der nichts verkauft. | 130 €/h | keine Förderung | 130 €/h |
Alle Angaben netto und als Richtwert für Hamburg und Umland. Den Festpreis nennen wir nach einer kurzen Prüfung. Bei Denkmälern und verwinkelten Objekten liegt der Aufwand höher, das sagen wir vorher.
Niklas Kühl · Energieberater
Damit Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben: Ich bin Niklas Kühl. Meine Stärke ist das Rechnen. Ich kalkuliere, schnüre Maßnahmen zu Paketen, organisiere den Ablauf, optimiere die Förderung und liefere echte Zahlen statt Pauschalen.
Besonders die Anlagentechnik reizt mich: eine Heizung sauber auslegen, den hydraulischen Abgleich rechnen und beides so optimieren, dass die Vorlauftemperatur und damit die Kosten fallen. Da steckt der größte Hebel, den die meisten übersehen.
Und was ich nicht bin: der Mann für die Baustelle. Ich scheue sie nicht, aber man muss wissen, was man kann und was nicht. Für die Ausführung hole ich Fachleute dazu, die mich unterstützen. So sage ich Ihnen immer ehrlich, was ich selbst mache und wofür ich die Richtigen kenne.
Kontakt
Erzählen Sie mir von Ihrem Haus
Das Erstgespräch am Telefon ist kostenfrei und dauert zwanzig Minuten. Danach wissen Sie, ob sich ein Fahrplan für Ihr Haus lohnt, und was er kostet.
- Telefon
- 04103 9281034
- kuehl@elbmodsan.de
- Gebiet
- Hamburg, Wedel, Pinneberg und Umland
Häufige Fragen
Was Eigentümer fragen
Das sind nicht ausgedachte Fragen, sondern die, die tatsächlich immer wieder kommen. Mitsamt der Antwort, die wir dann geben.
- Wir haben gekauft, sind aber noch nicht im Grundbuch. Geht die Förderung trotzdem?
- In aller Regel ja. Ein Eintrag im Grundbuch ist keine Voraussetzung. Entscheidend ist, dass der Antrag korrekt gestellt wird und der aktuelle Eigentümer informiert ist. Viel wichtiger ist die Reihenfolge: Der Antrag muss raus, bevor der Auftrag erteilt wird. Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch vollständig, und daran ist nichts zu retten.
- Bekommt man die Förderung nur zusammen mit einem Kredit?
- Nein, und das ist ein verbreitetes Missverständnis. Bei Einzelmaßnahmen gibt es den Zuschuss ohne jeden Kredit, Sie können aus Eigenkapital zahlen. An einen Kredit gebunden ist nur die Effizienzhaus-Förderung über das KfW-Programm 261. Wer also ohnehin nur das Dach dämmen will, braucht keine Bank.
- Auf wessen Namen muss das Angebot laufen, und wann wird beantragt?
- Das Angebot läuft auf den Antragsteller, also auf Sie oder die Gemeinschaft. Beantragt wird vor der Beauftragung, auf Basis eines Angebots mit Datum. Üblich ist ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung: Der Handwerker bekommt den Auftrag, wirksam wird er erst mit der Förderzusage. Damit ist die Reihenfolge gewahrt und trotzdem niemand blockiert.
- Ist der Bedarf aus dem Sanierungsfahrplan dasselbe wie mein Gasverbrauch?
- Nein, und die beiden Zahlen weichen regelmäßig deutlich voneinander ab. Der Bedarf ist gerechnet, mit genormtem Klima und genormtem Nutzerverhalten. Der Verbrauch ist gemessen und hängt daran, wie Sie und Ihre Mieter tatsächlich heizen und lüften. Der Bedarf beschreibt das Gebäude, der Verbrauch die Menschen darin. Für den Vergleich von Maßnahmen brauchen Sie den Bedarf, für die Heizkostenabrechnung den Verbrauch.
- Steht die Heizlast im Sanierungsfahrplan?
- Nein. Der Sanierungsfahrplan bilanziert das ganze Gebäude, die Heizlast wird raumweise nach DIN EN 12831 gerechnet. Das ist eine eigene Leistung. Für den Heizungsbauer, der eine Wärmepumpe auslegen soll, ist sie aber genau die Zahl, die zählt. Wenn das Modell aus dem Fahrplan schon existiert, kostet die Heizlast deutlich weniger, weil nicht neu aufgemessen werden muss.
- Spare ich Geld, wenn ich selbst mit anpacke?
- Meistens nicht. Bei der IFB ist Eigenleistung grundsätzlich ausgeschlossen. Bei der Bundesförderung ist sie möglich, aber nur das Material wird gefördert, und ein Fachunternehmen muss die fachgerechte Ausführung bestätigen. Unser Aufwand steigt dadurch, statt zu sinken. Rechnen sollte man das vorher, nicht hinterher.
- Der Fensterbauer sagt, den geforderten Uw von 0,95 könne er nicht erreichen.
- Diese Aussage stützt sich fast immer auf ein Referenzmaß von 1,00 mal 1,00 Meter. Bei diesem sehr kleinen Fenster ist der Rahmenanteil so hoch, dass der Wert rechnerisch kaum zu halten ist. Maßgeblich sind aber die üblichen Standardmaße beziehungsweise Ihr tatsächliches Fenster. Bei normal großen Fenstern ist 0,95 seit Jahren Serie.
- Welchen U-Wert muss ich erreichen, damit gefördert wird?
- Die Förderung verlangt schärfere Werte als das Gesetz. Für die Außenwand 0,20, für das Dach und die oberste Geschossdecke 0,14, für die Kellerdecke 0,25 und für Fenster 0,95. Das Gebäudeenergiegesetz gibt sich mit 0,24, 0,20, 0,30 und 1,30 zufrieden. Wer nur das Gesetz erfüllt, bekommt kein Geld.
- Was kostet ein Sanierungsfahrplan?
- Für ein Einfamilienhaus liegt das Honorar bei rund 1.900 € netto, für ein Mehrfamilienhaus bis zwölf Wohneinheiten bei rund 2.800 € netto. Die BAFA fördert 50 %, gedeckelt auf 650 € bis zwei Wohneinheiten und 850 € ab drei. Kommt eine Eigentümerversammlung dazu, in der wir den Fahrplan erläutern, gibt es 250 € zusätzlich. Bei größeren oder verwinkelten Objekten nennen wir den Festpreis nach einer kurzen Prüfung.
- Stimmt es, dass es bis zu 70 % Förderung gibt?
- Für selbstnutzende Eigentümer beim Heizungstausch: ja, unter Bedingungen. Für vermietende Eigentümer: nein. Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus gelten nur für selbstgenutzte Wohneinheiten. Wer vermietet, bekommt 30 % auf die Heizung und 15 % auf die Gebäudehülle, mit Sanierungsfahrplan 20 % auf den oberen Teil. Das ist weniger, als überall beworben wird, aber es ist die Zahl, mit der Sie rechnen können.
- Wir sind die Verwaltung, nicht der Eigentümer. Wie läuft das?
- Das ist bei Mehrfamilienhäusern der Normalfall, und der Ablauf ist darauf eingestellt. Sie bekommen von uns eine Unterlage, die in der Versammlung als neutrale Grundlage funktioniert: Varianten, Kosten je Eigentümer, Förderung, Beschlussvorschlag. Auf Wunsch kommen wir in die Versammlung und beantworten die Fachfragen selbst. Die BAFA fördert das mit 250 € zusätzlich. Was wir von Ihnen brauchen, ist überschaubar: Zugang zum Objekt und, falls vorhanden, die Heizkostenabrechnungen.
- Wer kommt zum Termin?
- Ich. Bei Plattformanbietern ist der Vor-Ort-Termin oft ein Subunternehmer aus einem Pool, und Sie wissen vorher nicht, wer kommt. Bei uns ist es dieselbe Person, die danach rechnet, den Antrag stellt und in fünf Jahren noch erreichbar ist.